潢政〔2018〕69号
潢川县人民政府
关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的补充意见
(暂 行)
为妥善解决不动产登记中的历史遗留问题，规范不动产登记行为,提高登记质量和效率,按照“依法依规、实事求是、便民利民”的原则,针对当前我县不动产登记工作中存在的普遍性问题,在《潢川县人民政府关于处理国有建设用地上不动产登记相关问题的意见(暂行)》(潢政〔2018〕12号)的基础上，结合我县实际,就处理国有建设用地上不动产登记相关问题制定以下补充意见。
一、处理范围的补充
将已取得国有土地使用权证或土地权属批准文件以及不同历史时期经相关部门依法批准建设但未取得房屋所有权证和土地使用权的不动产纳入处理范围。
二、划拨土地上房产相关问题的处置
已办理过初始登记的非房改房、非经济适用住房项目(不含私人自建房)申请转移登记的处置方式是：办理过土地出让手续的凭土地出让金缴纳凭证,土地性质按出让登记;未补缴土地出让金的,按原证载内容予以登记。
三、房屋越界超占问题的处置
(一)涉及转移登记、抵押登记的处置
1.房屋所在楼幢跨宗(所跨宗地为同一权利人),房屋已经办理过初始登记的,可以办理转移登记、抵押登记。登记时按房屋主体所在宗地落宗。
2.对房屋越界超占其他权利人土地的处置意见。开发建设单位已办理房屋所有权初始登记的房屋越界超占、占压其他权利人土地的,按以下原则办理:
(1)对于占压其他权利人土地,若开发建设单位与土地权利人有合同约定的,由开发建设单位提供相关证明材料。
(2)对于占压其他权利人土地,若开发建设单位与原权利人无合同约定的,可由土地权利人出具知悉权利被侵占并同意维持现状的说明。
(3)若占压的土地权利人被注销且无承继单位的,由越界房屋权利人申请公告,公告期不少于30个工作日。公告期满无异议的，按照潢政〔2018〕12号文件规定的“证缴分离”原则办理登记,登记时按房屋未越界部分所在宗地落宗。
3.对房屋越界超占未登记使用权人国有建设用地的处置意见。存在越界超占的房屋系已办理房屋所有权初始登记、且购房人与开发建设单位签订的《商品房买卖合同》已经备案的,若属占压道路、绿地、河道、高压走廊等未登记使用权人的国有建设用地的楼幢已经过规划部门规划核实的,可直接办理不动产登记,登记时以房屋未越界部分落宗。
(二)涉及首次登记的处置
1.对开发建设的商品房或单位自建房出现跨宗及越界超占问题,开发建设单位申请房屋所有权首次登记的,如《建设工程规划许可证》《规划核实报告》中宗地综合经济技术指标符合《土地出让合同》中约定的规划设计条件指标,不动产登记部门直接办理首次登记。登记时,按本条第(一)款第2项意见处置后，按房屋主体所在宗地落宗。
2.对私人自建房申请首次登记，符合本意见处理范围的，可按潢政〔2018〕12号文件有关规定办理。
四、房地权利主体或用途不一致遗留问题的处置
(一)对于房地权利主体不一致房屋的处置
因单位和开发企业联合开发建设造成房地权利主体不一致的，如开发企业已办理了首次登记且部分购房户已取得了分户《房屋所有权证》，购房户申请登记的，为保护购房户合法权益，经权籍调查并公告后依现状落宗，房屋登记手续按原《房屋所有权证》证载内容办理。
(二)对于房地用途不一致房屋的处置
对于利用单位自有国有建设用地建设拆迁安置房、房改房等福利性住房前来申请首次登记,且已经过相关部门前置审批但存在房屋规划用途和土地用途不一致问题的,按照“地随房走”原则,不动产登记部门依据房屋规划用途办理房地一致的不动产登记。
五、部分国有土地上房屋权属登记历史遗留问题的处置
(一)因规划、竣工验收、联营联建等原因整幢建筑未办理权属登记的，不动产登记部门按以下原则办理不动产登记:
1.权利人申请不动产登记时,对违反《建设工程规划许可证》规定建设情况,相关职能部门已对《建设工程规划许可证》证载权利人依法处理结案,并未明确要求拆除等强制性整改措施的,按照现状办理不动产登记。
2.以联营联建方式开发建设的房屋,联建双方申请不动产登记时，如需合宗的，若联建方已取得建筑审批手续且土地性质、用途相同，由联营联建各方出具协议，经国土资源部门报县政府批准后，不动产登记机构按批准文件要求办理相关手续。
3.购买联营联建房屋的购房户持房屋所有权证申请转移、抵押登记，因原联营联建方未办理土地登记，联营联建方已注销、吊销或者改制无承继单位的，且存在拆迁安置、房改售房或按商品房销售等实际发生转让行为的，可先行办理房屋的转移登记手续。
4.对于已取得土地和规划手续,但因历史原因无法进行竣工验收的房屋,由开发建设单位委托具有相应资质的房屋安全鉴定机构对房屋安全状况进行鉴定。原开发建设单位不存在的,房屋安全状况鉴定可由潢政〔2018〕12号文件中确定的申请主体委托办理,房屋安全鉴定报告出具后，符合安全使用条件的,申请人持房屋安全鉴定报告向不动产登记机构申请登记,不再提交竣工验收备案证书。相关鉴定检测机构对出具的结论负责,并承担相应法律责任。
5. 对原颁发的土地使用证、房屋所有权证的土地坐落、宗地四至、房屋原貌没变化、房屋未发生翻改扩建的，经产权人申请重新测绘后，可按现有面积更正登记。
(二)早期开发建设完工的小区,部分业主已办理过房屋所有权转移登记,部分业主未能及时申请转移登记的
针对同一小区项目部分业主已办理过房屋所有权转移登记、部分业主未能及时办理转移登记的,不动产登记机构向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查并公告，公告期满无异议或者异议不成立的，比照本小区内已办理过房屋所有权转移登记时提交的材料及权籍调查材料，办理交易和不动产转移登记。
(三)部分小区项目由于历史原因，造成不动产权利人与备案的商品房销售合同中出售人不一致，无法办理转移登记的
类似情况在办理转移登记时，应按照“尊重历史”的原则，比照分散登记时期办理过类似房屋所有权转移登记时提交的材料及权籍调查材料，办理交易和不动产转移登记。
上述情况有合法土地来源信息的,若登记过程中存在越界超占的,按本意见第三条“关于房屋越界超占问题的处置意见”中的有关规定执行,登记时按房屋未越界部分所在宗地落宗。
六、国有建设用地上“有房产证,无土地证”的不动产权籍调查问题的处置
在县本级行政区划范围内，“有房产证,无土地证”的国有建设用地上的不动产权籍调查,由县国土资源部门负责组织开展。公示无异议的国有土地使用权权籍调查结果报县政府审查确认后,作为不动产登记的依据。
七、房改房、经济适用住房的划拨国有土地证办理出让问题的处置
(一)房改房、经济适用住房办理土地出让手续问题
房改房、经济适用住房所在宗地为划拨土地,因房屋交易发生不动产权利转移的,需原售房单位出具相关证明材料,办理土地出让手续和补交土地出让金后方可上市交易。根据《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基础群众办事创业的通知》(国办发〔2015〕86号)中关于“凡没有法律法规依据的证明和盖章环节,原则上一律取消”之规定，今后,对于房管部门认定的取得全部产权的房改房和满五年取得完全产权的经济适用住房办理土地出让手续的, 只在第一套房屋上市交易时，提供原产权单位同意出让土地的证明材料，同一幢楼房其他剩余房屋在办理时无需提供。
(二)房改房、经济适用住房办理土地出让程序问题
同一幢楼房(含独门独院的房改房)的第一套房屋上市交易时,按程序报送县国土资源部门,采取协议出让方式与购买方签订《国有土地使用权出让合同》,确定出让土地使用权截止日期,土地出让年限最高不超过70年。土地出让金缴纳比例为城镇住宅用地对应现行基准地价的5%。
八、房改房、经济适用住房未办理国有土地使用证分割问题的处置
对于房管部门认定的取得全部产权的房改房和满五年取得完全产权的经济适用住房,但未取得分摊的国有土地使用证,在发生房屋交易时无法补办土地出让手续，导致不能办理不动产转移登记的,今后，凡已进行权籍调查并按建筑物基底范围面积落宗的，不再办理划拨土地使用权分割登记，经县国土资源部门开展不动产权籍调查后,以协议出让方式补办土地出让手续，补交土地出让金。
九、房改房、经济适用住房涉及多次转让问题的处置
对于房改房、经济适用住房已多次转让,房产证已过户,但因多种历史原因，导致无法申报办理土地出让手续的，根据《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资用发〔1999〕31号)中关于“土地出让金或相当于土地出让金价款由购买方缴纳,购买方应在交易双方签订房屋买卖合同后,持房屋买卖合同、原房屋产权人的房屋所有权证及国有土地使用证或土地产权证明等材料到房屋所在地土地行政主管部门办理有关手续”之规定,可由现买受人持原土地使用人的土地使用证申报办理土地出让手续,签订出让合同、缴纳土地出让金。
十、经济适用住房和单位集资合作建房的认定问题的处置
经济适用住房是具有保障性质的政策性住房,单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分,购房人拥有有限产权,满五年取得完全产权后方可上市交易。依据《经济适用住房管理办法》关于“县级以上地方人民政府建设或房地产行政主管部门(简称经济适用住房主管部门)负责本行政区域内经济适用住房管理工作”等相关规定,由县房产管理部门负责对经济适用住房和单位集资建房的认定,县不动产登记中心依据认定的房屋产权性质办理相关不动产登记。
十一、其他问题的处置
对今后不动产登记中遇到的其他历史遗留问题,不在潢政〔2018〕12号文件和本意见规定范围内的,由县不动产统一登记制度建设工作领导小组研究解决。
十二、本意见自发文之日起施行。
潢川县人民政府
2018年12月21日
编辑：国土局
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